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兩千萬買農民樓,七年后高法裁定:不能排除賣家債權人查封執行?。钲谑袣v史遺留違法建筑

張茂榮 發表于[2021-01-22]

▌原創:張茂榮 信榮團隊首席律師、房地產爭議解決專家

▌主攻: 房地產、小產權房糾紛,涉房家事,城市更新等



“深圳市歷史遺留違法建筑”,簡稱“歷史違建”,指2009年6月2日之前所建,申報人持有《深圳市農村城市化歷史遺留違法建筑普查申報收件回執》(如上圖),沒有合法產權證的“違建房”。


“歷史違建”和“綠本房”為深圳“小產權房”市場最為主要的兩種物業類型,但由于以下原因導致同地段違法無證的“違建房”價格遠遠高于合法有證的“綠本房”:


1、歷史違建因沒有產權登記,法定權利人不明確,很難認定為賣家財產被賣家債權人查封執行,而綠本房因有產權登記,法定權利人明確,購買后則很容易被賣家債權人查封執行;


2、歷史違建因沒有合法產權,導致權利人難認定,只要實際占有即可在城市更新時獲得實施主體搬遷補償;而綠本房則必須求助于賣家——證載權利人配合注銷產證方能獲得搬遷補償,很容易被賣家反悔或敲竹杠(本團隊就此提供專項服務,歡迎委托咨詢);


3、歷史違建與綠本房在遇城市更新時所獲搬遷補償并無太多區別。


長期以來,“歷史違建”不會被賣家債權人查封執行的觀念是其身價反超合法建筑綠本房的重要原因之一 ,然事實果真如此嗎?本文案例或給“歷史違建”投資者敲響一個警鐘!


裁判文書:蔡某、曾某案外人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書

裁判法院:廣東省高級人民法院


裁判時間:2019年12月04日


案號:(2018)粵民申10308號


來源:中國裁判文書網


基本案情


人物關系:陳某為涉案房產原權利人,蔡某為買家,曾某為陳某債權人。


涉案房產為深圳市歷史遺留違法建筑,為陳某所建并進行歷史遺留違法私房申報登記。2012年10月31日,蔡某與陳某簽署《房地產轉讓合同》,以2100萬購買并支付了相應款項。


后因陳某拖欠曾某(賣方債權人)500萬借款,經法院判決進入執行階段,陳某因無力償還,涉案房屋被曾某申請查封。


事后得知,早在出售給蔡某之前的2012年6月29日,因無力償還借款,陳某即已書面承諾將涉案房產全部折抵給曾某。


蔡某以案外人身份提出查封執行異議,認為自己已經付清房款,實際占有使用多年,才是實際所有權人,要求立即解除對涉案房產的查封。


執行異議


深圳市寶安區人民法院執行局審查認為:涉案房產歷史遺留違法私房的申報人為陳某,足以認定為被執行人(陳某)的財產,本院依法采取強制執行措施,符合法律規定?!愖h人(蔡某)關于購買房屋的主張不足以排除對涉案房產的執行,對其解除查封的要求,本院不予支持。


2015年月14日執行裁定書:駁回案外異議人蔡某的異議。


一審判決


蔡某不服,提起執行異議之訴。深圳市寶安區人民法院經審理認為:


本案的爭議焦點是涉案房產的權屬問題。原告(蔡某,下同)主張從陳某處購得涉案房產,已付清了全部購房款,并對涉案房產實際占有、使用、收益。由于涉案的房產系歷史遺留的違法私房,依法尚不能進行交易,亦無法辦理房屋登記過戶手續,依據現有證據不能證明原告系合法的所有權人,故此本院對原告的訴訟請求不予支持。


2016年12月20日判決:駁回原告蔡某的訴訟請求。案件受理費14.68萬由原告負擔。


二審判決


深圳市中級人民法院經審理認為:蔡某主張從陳某處購買了涉案房產,且已付清了全部購房款,并對涉案房產占有使用。但因涉案的房產系歷史遺留的違法私房,依法尚不能進行交易。原審駁回蔡某的訴請并無不當。本院予以維持。


2018年6月25日判決:駁回上訴,維持原判。二審案件受理費14.68萬元,由上訴人蔡某承擔。


再審裁定


廣東省高級人民法院再審認為:蔡某主張從陳某處購得位于深圳市寶安區××區47號的房屋,已付清了全部購房款,并對涉案房產實際占有、使用、收益,因此其享有排除強制執行的權利。對此,本院認為,根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條第(一)項的規定,能夠排除執行的前提是,蔡某已經與第三人簽訂合法有效的房屋買賣合同,但是 由于涉案的房產系歷史遺留的違法私房,依法不能進行交易,雙方買賣合同標的不合法而導致買賣合同無效。因此,蔡某未取得涉案房屋的合法權益,依據現有證據不能證明蔡某系合法的所有權人,故而二審法院對蔡某的上訴請求不予支持并無不當,本院予以維持 。


2019年12月2日裁定:駁回蔡某的再審申請。


相反案例


經檢索,筆者驚訝地發現:包括做出上述判決的深圳市中級人民法院在呢,居然也有判決支持歷史違建買家要求排除賣家債權人查封執行的案例,舉例如下:


1、2017年12月15日,深圳市中級人民法院(2016)粵03民終20157號、(2016)粵03民終20161號、(2016)粵03民終20164號、(2016)粵03民終20167號案觀點:


根據本案查明的事實,涉案房屋系村民自建住宅,合法性尚未經過行政處理。買方與賣家簽訂《房屋轉讓協議書》后,買方已經按照約定付清了購房款,賣家也已將涉案房屋交付給買方占有、使用和收益。本院認為,雖然因涉案房屋的合法性有待政府部門行政處理,買方尚未取得涉案房屋的所有權,但買方系涉案房屋的占有人,對涉案房屋享有足以排除強制執行的民事權益,一審法院不得在本案對應的執行案件中執行涉案房屋。理由如下:(一)買方系基于合同關系公開、和平地占有涉案房屋,是涉案房屋的占有人,受物權法占有制度保護。在賣家未提出返還原物的請求并得到支持的情況下,買方對涉案房屋享有占有、使用和收益的民事權益。(二)買方為受讓涉案房屋支付了對價,即使賣家能夠主張返還房屋,賣家也應當先將購房款退還給買方。與申請執行人楊華棟的債權相比,買方對涉案房屋所享有的上述民事權益應當優先保護。(三)賣家已經收取全部購房款,作為被執行人,其財產并未因涉案房屋轉讓而減少,涉案房屋轉讓并未損害申請執行人的債權,執行涉案房屋不符合公平原則。


2、2019年10月29日,廣東省惠州市中級人民法院(2019)粵13民終5954號案——廖烈昭、胡漢明二審民事判決書觀點:


廖烈昭在執行法院裁定對案涉房屋查封和扣留提取租金收入之前已與案外人廖某簽訂《房地產轉讓合同書》,該《房地產轉讓合同書》是雙方的真實意思表示,應為合法有效。即便胡漢明與案外人廖某簽訂的《房地產轉讓合同書》無效,但參照廣東省高級人民法院粵高級[2017]191號《關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第九條“房屋連環買賣中,前一手買賣合同被確認無效,不影響后一手買賣合同的效力。后一手買賣合同的買受人能否取得房屋所有權,依照善意取得的規定處理”的規定,廖烈昭與案外人廖某簽訂的《房地產轉讓合同書》也應認定為有效。廖烈昭已按合同約定支付了案涉房屋全部轉讓款,并已經實際占有案涉房屋并用于出租收取租金。案涉房屋沒有報建手續,建成后也未取得房產權證書,可以認定案涉房屋未辦理產權變更登記的原因不能歸責于廖烈昭,即非廖烈昭的自身原因而未辦理案涉房屋產權過戶登記手續。被上訴人胡漢明也稱確沒有報建手續但并一直使用,原審被告即申請執行人均稱其并未申請查封案涉房屋,并稱對上訴人的上訴沒有意見。綜上,上訴人廖烈昭對案涉房屋應享有足以排除強制執行的民事權益。即便是無證房產在相關利害關系人之間流轉,相關利害關系人也應取得了對房產的占有和使用權利,享有民事權益。因此,廖烈昭請求停止對案涉房屋的強制執行,具有事實和法律依據,應予支持。


案涉房屋雖未提供用地和報建手續,也未取得產權證,但是否屬于建章建筑,依據《中華人民共和國城鄉規劃法》和《中華人民共和國土地管理法》等的有關規定,這屬于有關行政機關的職權范圍,應由有關職能部門依法作出認定和處理。一審法院逕行認定案涉房屋屬建章建筑,不能確認產權,從而判決駁回廖烈昭的訴訟請求,這屬于適用法律和處理不當,依法應予以糾正。


3、2020年03月10日,化州市人民法院(2019)粵0982民初1741號案——李福華與姚昊、蘇權輝、謝美華申請執行人執行異議之訴一案民事一審判決書觀點:


本案涉案房屋的現狀是:被告姚昊通過《房屋轉讓協議書》從蘇權輝、謝美華處取得涉案房屋的實際占有權。該涉案房屋為“小產權房”,既無法進行房產過戶登記,又未經相關行政部門確權,但姚昊已經實際占有使用涉案房屋,并經改造加建樓層以及對外出租,其對涉案房屋行使占有使用的權利應受到法律保護。而第三人蘇權輝、謝美華因自愿簽訂《房屋轉讓協議書》轉讓了房屋并交付,失去了涉案房屋的實際占有,不再享有足以確保繼續執行涉案房屋的占有現狀。故姚昊享有足以排除強制執行的民事權益;又鑒于涉案房屋不動產尚待相關行政部門確權,如執行該房產,將引發更多社會矛盾,涉案房屋不宜執行。原告訴稱《房屋轉讓協議》無效,該房屋仍為兩第三人所有,要求執行涉案房屋,沒有事實和法律依據,應駁回原告訴訟請求。


是不是看暈了?這要不怪,深圳小產權房糾紛涉及行民交叉,民事糾紛方面因個案的差異性、復雜性、缺乏統一裁判規則,導致同案異判的情況遠遠高于其他同類案件是客觀事實,由此,如果不是深入對比研究,更難摸索,正因如此,本團隊才注入心血,從2017年開始潛心研究,并推出深圳“小產權房”專項法律服務,專業解決小產權房爭議解決。


除了理論上可不可以排除查封執行的問題外,還存在另外一個現實問題——即便不能排除執行,歷史違建不能上市流通是否具備強制執行的處分條件,即法院判決確認賣家債權人有權查封執行,實際能不能拍賣執行?(如果不能,買家還是可以正常居住使,并在城市更新時可能獲得拆補),這無論之于申請執行人(賣家債權人)還是買家都是極具現實的問題,鑒于已偏離本文主題,待下文探討。


信榮說:買“歷史違建”,擋得住賣方反悔,難擋賣方債權人查封執行!


1、筆者的觀點,執行只能針對被執行人所有的財產,“歷史違建”沒有報建手續,沒有產權證明,對于合作建房或已轉讓的“歷史違建”,法院在審查確認買家不享有合法權利時,又如何認定賣家的權利人身份的?如果同樣無法認定,又如何作為其財產予以執行?——遇買家執行異議時,要同時考慮雙方權利身份的確認,而不應用排除法排除買家權利推定賣家權利人身份,特別是在買家已經實際占有使用多年,合法用于占有使用權的情況下!


2、即便不能排除執行,同為債權,筆者也認為買家基于支付購房款,實際占有、使用涉案房產而要求賣家返還購房款賠償損失的債權也是優先于賣家與涉案房產無關的債權人債權的,因為買家債權是直接指向涉案房產的并已占有使用,而賣家債權人債權并不指向涉案房產,同時買家常年居住對涉案房屋進行修繕加固,部分投入已經物化到涉案房產中(如本文案例,買家蔡某曾因涉案物業危樓被政府責令投資數百萬加固)成為拍賣價款的一部分;


3、個人意見歸個人意見,具體到法院裁判觀點,歷史違建買家可否要求排除賣家債權人的查封執行,雖然過往案例中存在完全相反的判決,但都局限在中法層面,本文所述案例是經廣東省高級人民法院再審確認不能排除執行的,故而應當引發買家高度重視,建議買家慎重購買,投資客慎重投資!

4、業有專攻,信榮(全國)房地產律師團隊深圳總部深耕“小產權房”多年,專業特色服務——深圳“小產權房”專項法律服務項目提供小產權房全流程法律服務,委托咨詢:400-0755-618,微信聯系:133-0291-8605。


后話:請客戶敗訴后理解已為您拼盡全力的律師,請同行相惜


筆者接訪時看到蔡某從執行異議,到一審、二審、再審,準備的資料是十分詳實充分的,其代理律師法律文書窮盡了對法律、法理、人情的論理解說,洋洋灑灑數萬言,卻被判決書“本院認為”寥寥數語駁回,一敗涂地,潰不成軍!

面對敗訴判決,拼盡全力后律師的心態是非常郁悶的,客戶理解還好,如再被“以勝敗論英雄”的客戶埋怨則很容易心灰意冷,質疑自己的執著執業風格,影響自己將來的客戶關系。


而我們律師同仁,在接受客戶敗訴后委托時,更應同行相惜,就案說案,切勿“站著說話不腰疼”,對客戶前律師做出否定性、貶低性評價。


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